• / 39
  • 下载费用:20 金币  

三四线城市社区商铺销售方案课件.ppt

关 键 词:
三四 城市 社区 销售 方案 课件
资源描述:
认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 2015.3 泛华盛世 国际社区 商业销售推广方案 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 目录 content 1 2 3 招商策略 市场概况 销售方式 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 第一节:市场概况 目 录 商业定位 市场概况 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 宁都市场概况 1. 县城商业区域概况 2.市场调研 3.调研小结 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 1.县城商业区域概况 县城成熟商业圈 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 2.市场调研 项目 龙溪湾 壹号 北大星城 香江国际 龙都华庭 东方丽都 华隆首府 泛华盛世 总推间数 157 99 106 105 156 25 131 已售间数 5 57 27 0 105 0 12 面积范围 () 24.67-240.95 43-720 20.67-375.37 32-475 60100 57-101 27500 层高( m) 4-6 4-5 5-6 5-6 5-6 5-6 3-5.6 开间( m) 3-13.6 3.8-4.8 4-16.4 4-15 4-10 4-12 3.3-11.1 进深( m) 4.6-24 8-12 5-33 6-22 8-16 6-16 5-18 目前销售 均价 (元 /) 31000 20000 30000 4980-37800 9000-19800 15888- 19000 13000 优惠方式 不打折 协商折扣 表单价减 2000 (只剩一套, 二楼未开) 未推售 表价 92折 未推售 9折 销售率 3.18% 57.57% 25.47% 0% 67.31% 0% 9.16% 业态及周 边租金 计划综合体 /70元 / .月 未交房 /30 元 / .月 计划综合体 / 60元 / .月 未交房 /50 元 / .月 社区商业 /45元 / .月 未交房 /35 元 / .月 社区服务 /35元 / .月 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 3. 调研小结 商业形式: 以传统的街道商业分布为主,商业呈现松散型点状、线状商业布局 , 多为满足生活所需配套,高端休闲娱乐业态尚未出现,对周边乡镇的吸附能力较差, 目前龙溪湾、香江国际的规划是打造大型商业综合体; 店铺面积: 店铺面积集中在 30-100不等,层高主要为 4.5米,进深约为 10米左右 商铺售价: 宁都目前在售商业售价在 6900-31000之间不等 租金情况: 传统的商业街道租金较高,如中山路、解放路 ;在售的商业项目依地段 不同,租金水平在 30-80元 / /月;而本项目周边目前商业氛围薄弱,租金水平在 20- 50元 / /月。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 3. 调研小结 小结: 综上所述,在可预测的情况下,各盘收益情况的差异在于其周边商业发展程度、 自身价格;商业发展程度越高、自身价格越低,其收益率则越高,回本时间也越短,投资 风险更小。但投资大则回报大,价格较贵的商铺虽然回本时间长,但其短期内创造的收益 却很大;价格较低的商铺则回本时间较短,纯收益期较长;各有各的优势,这两类商铺的 消费者群体心理各不相同,一类追求高回报,一类追求稳中求赚。而本项目适合第二类消 费者,前期投资不要太大,回本快,风险小。 本项目的劣势在于地理位置的不利和周边商 业的薄弱 ; 然而项目的商业氛围并不一定由其地理位置、目前的周边商业发展情况而决定, 在前期招商顺利、商业氛围形成较快的情况下,商铺收益率将大大提高, 故项目的招商和 商业氛围的培养才是促进本项目商铺销售的重点。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 第二节:招商策略 目 录 招商建议及业态建议 租金收益预测 招商推广 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 业态分区原则 重点突出以“东江风情街”为主题的规模与形象; 沿河街铺以“高端门店区”作为重要的形象展示面,从而能 有效提高商业的整体档次。 内街则以“普通门店区”进行集中布局,相互呼应,从而能 有效吸引人流在内街集中消费。 餐饮区则利用位置较差的区域进行布置,既能与主题商业街 进行功能分区,亦能提高商铺租金价值。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 商业定位 分地段定位商业业态 社区服务休闲中心,立足 项目自身,辐射周边。 社区内外型商业,基本生 活配套类,服务学校、社 区商业。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 服务、休闲、格调 东 江 风 情 街 宁都的自然、 生活的格调、 东江的风情、 美食的味道、 风景的流 连 有品位的道路、 有美食的街 道 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 营销策略 招商、销售同步 招商先行,销售跟进 对喷泉广场旁 22#-A09号大面积商铺进行招商 ,引进大型主力店,如特色餐饮、 健身房、洗浴中心等,因其门店装修都比较豪华,且无具体品牌性可比,可制造 商业氛围,提升档次,另一方面可以保障购买客户投资利益,增强购买信心 。 。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 依据对本项目的市场定位与分析,建议先对大面积 的 22#-A09招商,引进大型主力店,如餐饮、健身房、洗 浴中心等,制造商业氛围, 第一年给商户免租,自第二 年起开始根据周边水平及自身发展情况收租 ;因商户初 期投入成本较大,建议先由开发商与其 签 5年租赁期 ,待 该商铺卖出去时需将开发商改为铺主,同时为保证商户 利益,开发商还需与铺主签订协议,保障商户在 5年租赁 合同期内可正常经营。 招商建议 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 招商业态建议 足浴城 电器广场 电玩城 家具广场 健身中心 瑜伽室 小商品批发 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 主力店 品牌商家的 拓展与招商 先推 24#大面积商 铺招商 重点推进 812栋 商铺招商 1、业态分区认定 2、整合推广与现 场包装 正式招商之前 正式 招 商 全部清货 趁 热 打 铁 招商思路示意图 持续招商 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 第二节:招商策略 目 录 招商建议及业态建议 租金收益预测 招商推广 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 招商推广策略 现场招商 在售楼处设立现场招商咨询处,利用售楼处、户外、媒体、招商海报等,充分 展示商铺环境等。 设计招商海报 设计制作内容详实的招商海报,说透生意机会及生意成本,作为项目的宣传资 料。 探寻各渠道商户资源,进行品牌商户洽谈及资料派发 在招商前期阶段采取定人定点的方式,拜访品牌商家,派发宣传资料,进行定 向招商。 媒体推广及广告招商 在招商阶段,在媒体上发布招商信息,同时通过新闻推广方式,进行一定的媒 体炒作,以吸引更多的商家关注。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 招商推广策略 派单 给各类的目标客户送去招商海报,既可以摸清商户想法,又可以和客户 建立良好的关系。 条幅 楼体布置招商信息条幅,每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 现场包装 楼体包装 项目楼体或楼顶布置形象喷绘、条幅及广告牌,突出商铺形象及招商信息; 户外广告牌 县城高炮、乡镇各广告牌、墙体广告、项目处楼体广告全部更新成商铺销 售广告; 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 广告推广 推广策略 社区内外成长型商业 集社区服务、精品购物、休闲娱乐为一体的一站式商业街区 东江 风情 商业街 整体方向 推广重心 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 推广包装 推广要点 炒作区域,建立商业价值基础; 新老城区交汇地段、区域发展价格; 交通便利、高端居住区密集、未来高端居住人口庞 大; 纯街铺 =投资安全 +收益稳定; “ 3年包租、每年返 7%,一次性返回”的销售模式。 作为一种隐蔽的公开让利方式,值得高调传播; 打造文化特色街区,创造目的性消费,创造特殊商 业价值,推动两层的商业销售。 从推广两个层面,重点指向文化特色街区的概念炒 作、价值传播,以特色吸引眼球、以特色聚焦目的 性消费客群、以特色创造商业价值。 塑造 共性价值 建立个性与特 色价值 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 推广包装 推广节奏 3月 4月 15 4月 3月 15 沿河大面积商铺 12#A05 812#、 销售 推广 5月 住宅销售持续,以商业推广刺激市场,带动住宅销售 商业形象全部亮相(户 外、道旗) 招商部成立,并进行相 关前期工作。 社区配套型商业 未来高端居住区消费潜力 招商确定后,带动沿河商铺销售 打造风情商业业态 2月 现场包装、氛围制作完毕 区域未来与高端居住区可见价值宣 传,打造文化特色街区传播 3月下旬开始,老业 主逐一回访 商业区、商业街推介 4月下旬,重点社区定点访问,成熟社 区等 招商 3月启动招商主力 店合作洽谈 对主力商家进行细则谈 判,招商进入确定阶段 沿河商铺 4月中,主力店 签订意向书 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 推广包装 推广主题 线上推广主题 买铺,用闲钱赚大钱 东江风情商业街返租 3年,轻松做房东 城北崛起,抢占先机 东江风情商业街返租 3年,轻松做房东 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 第二节:招商策略 目 录 招商建议及业态建议 租金收益预测 招商推广 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 项目周边租金调查 项目周边的临街商铺租金水平在 30 40元 /M2/月; 总体呈越靠近宁河大桥,租金越高的分布趋势; 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 3.各盘租金收益对比预测 以各盘位置较好的 100店铺对比: 项目 龙溪湾 壹号 北大星城 香江国际 龙都华庭 东方丽都 华隆首府 泛华盛世 面积() 100 100 100 100 100 100 100 目前销售 均价 (元 /) 31000 18000 30000 25000 18000 18000 15000 业态及周 边租金 计划综合体 /80元 / .月 未交房 /40 元 / .月 计划综合体 /60 元 / .月 未交房 /70 元 / .月 社区商业 /40元 / .月 未交房 /45 元 / .月 社区服务 /40元 / .月 店铺总价 (万) 310 180 300 250 180 180 150 年租金 96000 48000 72000 84000 48000 54000 48000 年租占比 3.04% 2.67% 2.40% 3.36% 2.67% 3.00% 3.20% 各盘收益对比情况:龙都华庭 泛华盛世 龙溪湾 华隆首府 东方 丽都 =北大星城 香江国际 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 依据上述对项目周边的商业项目租金价格调查,加以本项目准确的市场 定位与分析,预计本项目的 评估租金均价幅度 如下: 项目名称 昌厦公路 翠微东路 租金水平 20 40 40 50 预测租金 沿河:一层均价 40元 / 月,不带赠送空间的 35元 / 月,内街: 25元 / 月 单位:元 / 月 本项目商铺租金预测 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 商铺租金定价建议 内 街 租 金25 元/ 平/ 月 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 租金收益预测 房号 面积 (平方米 ) 租金均价 (元 /平方米 ) 月租金 (元) 年租金 (元) 24-A05 108 25 2700 32400 22-A09 500 25 12500 150000 12-A05 98 40 3920 47040 12-A08 74 40 2960 35520 11-A07 78 40 3120 37440 说明: 1、以上租金水平为第一年目标期望值,以发展商须后期投入整体包装、整合推广为 前提。 2、由于其他商铺面积都较小(约 30-108平方米),我们预计每间商铺月租金约 1200 元 -4000元,结合本区域实际情况以此为首年租金商家易于承受。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 第三节:商业销售方式 目 录 包租销售 返租销售 总结建议 带租约销售 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 向买主承诺返租 3年形式销售,每年以总价的 7%返租, 3年共 返租 21%,开发商与客户各承担一半,即 21%*0.5,该部分返 租折算到售价内抵扣房款,故房价在保证固定实收价的前提 下需按比例上调;返租期内若发生租赁,则租金归铺主所有。 针对自营户则打较低折扣销售。 以 22-A09、 11-A07为例: 1、返租式销售 房号 面积 假定原始单价 假定总价 加上返租后 单价 加价后总价 22-A09 500 12000 6000000 13408 6704000 11-A07 78 14000 1092000 15643 1220154 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 销售时与客户签订 3年包租协议,开发商承诺 3年期内若没有 经营户租赁,则补偿未租出去当年的租金,按当年周边租金水 平补偿,故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调;协 议期过后开发商不再承担补偿。 以 22-A09、 11-A07为例 : (按租金预测估算,则年租金分别为总价的 2.5%、 3.4%) 2、包租式销售 房号 面积 假定原始单价 假定总价 最多补偿 3年所需单价 加价后总价 22-A09 500 12000 6000000 12973 6486500 11-A07 78 14000 1092000 15591 1216098 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 所有商铺先招商,招商到位后再销售;招商第一年免租,第 二年开始收租。在开发商与经营户签约的租赁期限内如有客户 购买该商铺,则开发商还需与铺主签订协议保障经营户的利益, 在租赁合同期内保证经营户的正常经营。 3、带租约销售 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 各销售形式总结建议 返租式 包租式 带租约式 优点 一次性返租 3年,开发商 与铺主各承担返租的一半, 客户看到了眼前实在的优 惠与保障,增强了投资的 信心;操作简便 包租 3年, 3年哪一年没 有经营户租赁就按周边 标准现金补偿该年的租 金,优惠更真实,给客 户定心丸,给开发商更 多的现金流 商业氛围形成后再销 售,消除了客户的担 忧,同时提高了销售 价格,业态分区容易 掌控 缺点 将返租一次性抵扣到房款 里,难免使客户产生羊毛 出在羊身上的感觉;开发 商的利润被压缩到最低 成交价相对会高一点, 因为该价格里包含以后 3年可能的补偿金; 3年 后还需按实际情况补偿 租金,操作难度较大 全部商铺招商难度较 大,前期招商投入资 金多,商业氛围形成 时间长。 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 销售方式建议 综上所述,我们建议先按返租式销售,探索客户需求, 找到并分析客户的顾虑,当然同时还是要招商,以此为噱头; 若此种方式尝试过后效果不佳,则分析过后再以带租约方式 进行销售。 3年返租 带租约销售 试水,过渡 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 附件:下阶段住宅销售推广策略 4.向其他项目发展编外置业顾问:告知其他项目销售员每介绍成功一组客 户至本项目并成交的,按揭受理后一律奖励 400元 /套(仅限住宅及店面); 5.抽纸赠送:全城加油站、餐饮店、娱乐休闲、酒店等商业场所每 周限量供应本项目抽纸,分别与各店主协商好该事宜,加大宣传面。 1.户外广告: 3月下旬开始所有户外及线上线下媒体广 告统一换成商铺广告; 2.外拓、派报:不定期下乡或县城派报、外拓,外拓采取幸运转盘方式驻点活 动,现场用广告语喇叭重复播放,其次再派人沿街派报,派报或外拓领回至售 楼处的新客户,每天两组以上奖励该销售人员 100元; 3.与二手房公司客源共享 :对全城二手房公司客源共享,由二手房交易公司带回 至售楼处的每一组客户均有 50元 /组的奖励,采用现金月结方式,若每 10组里没 有一组成交则奖励减半,每成交一组另奖励 300元 /套,此举仅限住宅; 涉 及 奖 励 费 用 由 泛 华 及 蓝 火 各 出 一 半 认知主义认为学习是个体对环境的作用,而并不仅是环境刺激引起的行为改变;环境只能提供潜在刺激,至于这些潜在刺激是否受到注意或被加工,这主要取决于学习者内部的认知结构。 谢谢
展开阅读全文
  亿读文库所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
关于本文
本文标题:三四线城市社区商铺销售方案课件.ppt
链接地址:http://www.yddocs.com/p-2720649.html
侵权投诉举报 - 关于我们 - 联系我们 - 用户协议 - 网站免责声明 - 网站地图 - 帮助中心 - 人才招聘

本站为“文档C2C交易模式”,即用户上传的文档直接卖给(下载)用户,本站只是中间服务平台,本站文档被用户下载所得收益归上传人(含作者)所有。本站是网络服务平台方,若您的权利被侵害,侵权客服QQ:1444168621 欢迎举报。

copyright@ 2019-2029 亿读文库-在线文档分享下载平台 网站版权所有

ICP许可证编号:黔ICP备19010449号      贵公网安备 52052702000145号





收起
展开