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金华学府营销策划报告 (NXPowerLite)课件.ppt

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其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 金华学府营销策划报告 北京盛久合 2010.4.30 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 PART2 项目定位研究 PART1 市场分析研究 PART3 产品营销建议 PART4 营销推广部署 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 14日国务院召开常务会议,要求“对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款不得低于 50, 贷款利率不得低于 基准利率的 1.1倍 。与此同时,会议还要求,对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30; 国务院 17日发出的通知指出 ,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区 ,银行可根据风险 状况 ,暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 19日住建部发出的通知指出:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或 变相收取定金、预定款等性质的费用 。房地产开 发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10日内 一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 ,并 严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。 房地产新政回顾 市场分析研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 ( 4月 219-4月 25)月本周监测 的 35个城市中, 21个城市成交 量环比下跌,一线城市成交量 全面下挫,杭州跌幅最大,环 比下跌 72.55%。 10个重点监测 的城市中, 9个城市成交面积环 比下跌,北京和上海下跌 3-4成。 国务院新政效果显现,尤其对 房价过快上涨城市作用明显, 投资性需求得到了有效控制, 随着政策的逐步落实,楼市将 进入较长的观望期。 数据来源:搜房网(中国指数研究院) 市场分析研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 呼市整体楼市供求严重失衡, 该市市区总人口约 236万人, 人均居住面积却已经不低 于 26.02平米, 供大于求的市场局面已存在了一段时间。 09年起政府批准预售面积有 所下降,一定程度上缓和了市场竞争的加剧。本案的销售应把握好这一市场节点。 2009年起,商品住宅成交均价集中区间向中低端集中,保障性住房建设、当地企事 业单位的自建房现象将会一定程度上冲击商品住宅市场,拉低商品住宅价格走势, 市 场预期宜谨慎理性。但同时顶级价格区间的成交量亦有所放大,说明市场细分下的消 费需求放大。 据呼市房产局发布最新成交数据显示,在新政策之后,呼市投资市场受到强烈冲击, 中高端住宅成交量有所下降,这一现象正在日渐明显, 而中低端和顶级价位楼盘商品 住宅成交比例没有下降,这是新证据之后市场的大势拐点后的一个典型市场表现,中 低端刚性需求放大。本案应把握好这一市场节点。 新政之后呼市整体楼市发展趋势对本项目的影响 市场分析研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 区域项目扫描 市场分析研究 项目名称 东达小镇 金川新城 首府洋房 博雅西苑 蔚蓝花城 济隆小区 名和文苑 宽城 建筑类别 住宅 别墅 多层 商铺 多层、商铺 复式洋房 多层 商铺 多层 商铺 多层 多层 商铺 多层 开盘时间 2008.7 2008.8 2009.3 2008.12 2008.12 2008.5 2009.7 2009.1 0 入住时间 2008.12.30 2009.12 2010.12 2010.12 2009.12 2009.12 2011.8 2010.7 户型区间 50-246 40-120 50-137 50-120 40-150 40-130 74-236 50-200 开发商 内蒙古东达 乾丰置业有 限公司 天竣房地产开 发有限公司 金桥伟业房 地产开发有 限公司 新西美房 地产开发 有限公司 奇源房地产 开发有限公 司 奇源房地产 开发邮箱公 司 基昇房地 产开发有 限公司 金鼎立 房地产 开有限 公司 销售均价 2900元 / 2400元 / 2400元 / 2100元 / 2200元 / 2300元 / 2500元 / 2200元 / 建筑面积 36万 3.7万 14万 7.3万 5万 5万 6万 23万 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 多层是主力产品,从销售状况看,因价格相对较低,消化率较高, 70 100左右 的两居,销售速度较快。 项目多没有纯正的建筑风格,只有部分项目主打现代简约风格 ,大多楼盘缺乏景 观设计主题,景观规划系统性较差,立体性较差。 目前市场上项目价格在 2100元 /平米 -2500元 /平米之间。价格在 2200元 /平米左右 的项目去化速度较快,楼层差价在 50元左右不等 。 区域因为房价低而被大多数人认同,此区域的购房者大部分是本区域工作的人或 者其他区域的首次置业者。同时,也是周边旗县在首府购房的首选区域。 150以上的大户型去化速度慢,房源比重较小,年龄层段在 35 50岁左右,大部 分是改善型客户,看重的是项目的环境景观、地理位置、配套、物业、建筑形式。 竞争项目小结 市场分析研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 就整个区域而言,金川开发区是政府重点开发的区域之一,发展速度较快。以上院为 中心的内蒙古工业大学电力学院附近项目集中,而且在上院入住以后周围配套日渐齐全, 这里也将是金川的中心区域,也是本案的所在之处 1. 在调研中我们发现,区域项目的产品同质化严重,而且竞争激烈,建议本案做差异化 产品,凸显项目个性。 2. 国家出台的新政主要针对投资客和高端改善居住条件的产品做调控。对金 川项目影响甚微,相反的对于金川项目及本案有一定的契机。而且国家政策调 控将进一步压缩,市场未来走向不明朗,建议本案尽早开盘,或尽快做市场蓄 水,提前获取客户资源。 两 点 建 议 市场分析研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 消费群体分析 一般家庭和温饱家庭占 57.3%;小康家庭 和中产家庭也有一大部分占比,达 36.9%, 富裕家庭占 5.8%。 公司的员工约占 1/3,其次是个体经营 者、公司管理者以及科研人员、教师、医 生等 购房者主要通过项目现场包装、报纸、 口碑传播的方式来获取房地产项目信息, 其次是房交会、宣传单和电视等。 呼市购房者特征分析 市场分析研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 所抽样的消费者中,计划在两年内 购房约占 95以上,短期内(半年) 购房的占 44.1。部分市场需求已开 始释放。 刚性需求占绝对主流,约占 72.9; 改善性需求次之,占 22.2;投资性需 求仅占 3.3。其中, 刚性需求排前两 位的是结婚用房和自己本身无房。 消费群体分析 市场分析研究 购房意向分析 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 超过四成的购房者选择在新城区购 房,占比为 46.8%,其次是赛罕区,占 31.8%。 意向户型面积趋势向小,集中在 70- 90平方米,占 34.7%,其次是 91-99平 方米占 21.1%。 100-119平米的需求占 比为 17.8%。 紧凑型需求占比达到 73% 购房时考虑因素从高到低依次是环境、 地段、配套、交通、价格、户型、物业 管理、开发商以及其它因素,其中环境 和地段分别占 19.4和 16.3。 消费群体分析 市场分析研究 产品偏好 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 呼市整体市场描述 城市外扩,大盘割据;市中心混战,群龙无首 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 本案核心竞争力及差异化营销何在? 市场分析结论 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 PART2 项目定位研究 PART1 市场分析研究 PART3 产品营销建议 PART4 营销推广部署 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 在给该项目进行定位之前,我们先来分析一下“上院”项目的市场定位 及其它几个因素: 1、上院是金川开发区第一个有规模的项目,直接开启了金川开发区真正意义上的住房商品房化时代, 开始了统一规划、统一设计、专业销售和专业管理,并实现了热销; 2、上院在项目定位之初也有过几次反复,曾出现过“回家像度假”、“开启宜居革命时代”,到现在 的“咱老百姓的幸福生活”。经过我们的仔细研究和分析,发现:该项目并无太多的优势可以吸引客户, 就当时的金川而言,位于远郊区、偏僻荒凉、配套不完善、生活不方便、产品档次较低、社区环境一般 等等,那什么才是真正吸引客户前来购买的呢?最后的结论是:便宜!(性价比高),可以发现,多数 人不是冲着金川来的,不是冲着你的环境来的,是因为在这里他们可以买的起房子,甚至还有多余的钱 买车子,所以他们来了; 3、有这样几个口号(定位)是正确的:“ 1588,首府安个家”、“ 1599,财富跟着上院走”、“咱老 百姓都买的起的房子”、“来上院过有房有车的生活”,这些定位,销售力特别强,直接有效,真正抓 住了这个项目的核心诉求,所以上院成功了,出现了持续热销 。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 那么本项目的市场定位又是什么呢? 仍是最低廉的房子?那是否跟其他再售项目有冲突? 如果要跟上院比较,有没有突出的优势或是升级的地方? 除了大环境的多数共性外,还有没有可突破的地方? 市场的定位又该如何跟客群定位相结合呢? 我们的答案是:本案除了价格相对低外,还有教育资源,还有产品升级, 环境升级、服务升级。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 规划总用地:约 109633.5平方米 总建筑面积:约平方 242741平方 米 绿化率: 30% 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 地块展示分析 西面 内蒙古新远房地产开发有限责任公司 南面 丰州路 项目本体 东面 内蒙古伊利集团 项目定位研究 北面 内蒙古工业大学西校区 伊利集团 内蒙古工业大学西校区 丰州路 新远房地产 公司 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 项目界定 1. 区域价值 : 如何重新提炼和重塑区域价值? 2. 项目定位 : 市场地位应如何确立?如何在公众心目中树立品牌的 第一印象?如何有效吸引并锁定目标客户? 3. 风险防范 : 如何合理设置推盘顺序与模式,从而降低营销风险? 项目是本区域中大型居住社区。 区域价值未能充分挖掘,未来将成为极具发展前景 的板块,本项目将成为该板块中的地标。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 呼和浩特经济技术开发区金川区是在改革开放大潮的推动下和邓小平南巡谈话精神的 鼓舞下辟建的,于 1992年 8月 8日正式奠基建设, 1995年 7月 31日经内蒙古自治区人民政府 批准为自治区级开发区, 1999年 8月 7日被自治区科委批准为自治区民营科技工业园区, 2000年 7月 2日被 国务院批准为国家级开发区 。 金川区位于呼和浩特市西北大青山南麓土默川平原腹地,地处呼和浩特一包头一鄂尔多 斯资源富集的金三角要道口,是连接呼包两市工业走廊的桥头堡。总规划面积达 11.97平方 公里,首期开发 6平方公里。区域内资源丰富,经济、科技、教育实力雄厚,为实施资源转 换战略,发展优势产业,提供了得天独厚的发展条件。金川区地理位置优越,交通便利, 有 3条主干道直通市区。开发区北接 110国道和呼包高速公路,南靠京包铁路,东连呼准公 路,距呼和浩特火车站 5公里,距飞机场 20公里。呼和浩特西站规划在金川区西区,将极大 的方便企业的原料运进和产品输出。 金川开发区 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 项目所处板块的界定 市中心板块 城市空间发展战略前沿 --东抑 、 西联 、 南拓 、 北控 、 中优 - 呼市地势东北高,西南低,东北两地在发展上有一定的限制 “西联南拓”成为人们关注的焦点,地产格局也悄然发生变化 “西联”(以金川开发区为核心,与金山开发区联手发展 ) 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 城市活力的延长线 伴随政府政策的推进和城市扩张,城西将是: 地产升值空间最大的区域。它拥有充足的土地,可以实现政策的持续发展 距回民区商业中心最近的板块 首府最大的居民聚集区,物业投资潜力最大的区域 城市对外联通枢纽,海拉尔西街、鄂尔多斯西街、西二环 项目所处板块的界定 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 城市未来宜居地 项目所处板块的界定 经过过大约 10年的发展,金川开发区将是呼市最易居住的板块之一: 内蒙古工业大学、内蒙古电力学院、内蒙古医学院分院、内蒙古国际电脑学院,人文氛围浓郁; 毗邻伊利集团、亿阳集团;金川商贸城、文化商城,虽然还在开发阶段,但 因 为早期项目多半已经 入住,并且都带有底商,商业配套日渐完善,进一步提升了该板块的价值; 紧邻海拉尔城市交通动脉, 51、 8、 79多路公交途经与市中心无缝对接,交通便利; 丽珊瑚度假村、金川文化广场 占地余亩的。附加了较高的生态环境价 值。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 Weaknesses劣势分析 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 1 区域升值潜力大 2 位于金川核心位置,紧邻大学及丽珊瑚度假村环 境幽静,宜居。 3 产品规划丰富,与其他项目有一定差异化。 4 项目社区内部规划完整,配套齐全,产品丰富。 1 金川是内蒙政府开发的重点区域, 2 升值潜力不可估量。随着金川开发区楼 盘的增多,可用土地越来越少,房屋的价 格也将会越来越高。 3 受政策调控影响,市场低中端住宅走俏, 市场刚性需求凸显。 4 本项目处于区域核心地段,有较大的市 场操作空间。 1、整体市场动荡不安,投资客减少,部分客户持币观望 2、 板块内竞争项目现楼即买即住对销售造成的压力 2、市场对本区域价值的重新认知需要一个培育过程; 1 项目所处区域从城市建设、人居环境等层面 尚不完善,本市人对区域认可度不高。 Strengths优势分析 项目 SWOT分析 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 本案均好性强,具有很强的可操作性 比较适居,是市场需求的主流产品 无明显的 USP 项目定位研究 结 论 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 做地标 24万平方米 复合大社区 【 】 重新定义金川板块的核心价值。以规模、品 质、综合性打造该区域的地标,是项目形象定位 核心要素之一。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 做 环境 度假村旁的悠然生活 【 】 它致力于创造品位优美的建筑空间形态,铺设绿色 亲切的住区环境,并与丽珊瑚度假村相邻,我们要 创造生态健康 的内外景观体系。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 做 活力 做拥活力健康的生活 【 】 它提倡建设绿色家园,倡导积极而有活力的健康生活方 式。它种植四季花树、修建慢跑小径,提供运动设施。它让 人们呼吸清新的空气,在阳光、 绿树中享受风中的惬意。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 做文化 学院中心 知性生活 【 】 它与众多学院相邻,文化教育氛围浓厚,从幼稚园到大 学大学 20年,这里从幼稚园走到大学只要 10分钟。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 做 品味 享有邻里尺度的亲和 【 】 小区的会所和亲密休憩空间体现了商业街邻里尺度的亲和性。 使行人沿街行走时感觉舒适、丰富、具有视觉刺激的舒适步 行经历 。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 享受生活盛宴 形象定位需要对本案产品设计、社区配套、品质 实力综合表述。 健康 之城、文化之城、 品质 之城 【 】 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 本案形象定位表述( SLOG): 知府领地 悠然生活 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 金华学府 : 金华:金华地产 学府:项目紧邻内蒙古工业大学西校区,内蒙古电力学院、医学院 西校区等,教育文化资源丰富,而项目本身有自己的幼儿园,配套 齐全。 整个名称大气而文雅,紧抓“教育资源”这一卖点,一定程度 提升了项目品质,是目前金川唯一一个做教育文化的项目,使得项 目个性明显,推广延展性强。 项目定位研究 案名解析 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 客源细分 1、开发区内企事业单位工作人员及高校教师; 2、呼市回民区、玉泉区中低收入阶层或者投资客; 3、土左旗在呼市工作,希望在呼市置业的人群; 4、金川开发区周边农村因为开发区建设拆迁而需要购房的人群; 5、 在呼市打工或者做生意的外地人, 想在呼市落户的人群。 客户定位 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 开发区内企事业单位工作人员、管理人员、企业业主、高校教师 : 普通职工。月收入在 12002000元左右,年龄在 2032岁左右,以单身、新婚夫妻、 三口 之家为主,根据家庭结构和经济能力的不同,产品需求以两居、三居为主,户型从较紧凑到较 舒适都有一定需求。 企业中层管理人员、高级科技人员。月收入在 3000元以下,年龄从 2845岁不等,多为三 口之家或和父母同住,很多人在市区有住房,产品需求以舒适型两居和舒适型三居为主,一部 分是作为第一居所,一部分是作为第二居所,部分高收入阶层可以承受 4居或者别墅。 开发区企业高层管理者、企业业主。收入不透明,经济能力极强,大多在市区有住房,主 要作为第二居所,产品需求以舒适型的大户型为主,并对洋房有一定需求。 工业大学老师和职工也是本区内住宅需求的重要来源,目前已有教师公寓兴建。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 呼市回民区、玉泉区中低收入阶层或者投资客 : 海西路、钢铁大街、鄂尔多斯大街等通往今川的干道沿线的中低收入人群,当地房 价已超过 3000元 /平米,而金川开发区距此区域仅几分钟车程,而低将近 500元的房 价使购房人还有余力再买辆车,非常合算。他们比较担心的问题主要是教育、医疗 和生活配套,产品需求以一居和两居为主。 看好金川开发区的发展潜力,买房子作为投资的人群。他们的需求以紧凑型的两居 和三居为主,在出租的同时静待房产升值。 呼市西南区域农村(比如当浪土牧)居民由于城市建设拆迁和改善生活条件而产生 的购房需求。他们的需求以舒适型的两居为主。 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 土左旗在呼市工作,希望在呼市置业的人群: 金川区位于土左旗与呼市之间,从地缘角度分析很容易吸引土左旗在呼和浩特工作 的人群,他们既渴望在呼市拥有自己的住房,又希望回家探望老人方便,金川区将 成为他们首选区域。产品需求以舒适型的两居和三居为主。 金川开发区周边农村因为开发区建设拆迁而需要购房的人群: 金川开发区的建设征用了大量土左旗用地,农村(比如台阁牧)居民由于拆迁和城 市化而产生的购房需求。产品需求以舒适型的两居和三居为主。 项目定位研究 在呼市打工或者做生意的外地人, 想在呼市落户的人群。 近几年呼市外地人口急剧增加,这些人在呼市打工或者做小生意,希望能够在呼市 落户,但是由于其呼市市区里房价过高,他们选择在金川置业。产品需求以舒适型 两居为主。 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 金川区 市区 土左旗 周边农村 客群分布示意图 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 可能是刚起步的小白领,他们没有足够的财富 但对于生活追求向上的水准 他们相信自己的判断,追求属于自己的精神家园 对于置业观追求向上的满足 主流客群社会特征 主流客群心理特征 不能承担太高的住宅价格, 但追求高尚的社区生活 心理的优越感,对于用品的质量,他们选择宁缺毋滥 基于理性的自信,追求身份,渴望认同,但不随波逐流 他们的能量,共同筑就了向上的生活力 量 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 一次置业者,高性价比追求者 经济能力与置业目标存在差距,但又无法退而求次 要选择更有发展前景的新区域安家,获得更好的生活环境 二次置业者,升级生活追求者 经济能力有一定积累,更希望享受优质生活 有余款可以购买交通工具,住房需要进一步升级 置业特征 项目定位研究 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 PART2 项目定位研究 PART1 市场分析研究 PART3 产品营销建议 PART4 营销推广部署 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 1、符合项目客群定位和功能规划; 2、强调单套户型的均好性,在不能实现户户观景的情况下,要考虑到舒适性; 3、对室外公共空间和灰度空间的处理上要照顾到大多数客户的需要; 4、适度控制容积率,提升项目整体品质; 5、严格控制单体建筑的体量,以小体量分散分布为好; 6、建议对局部限高适度争取,谋求整体建筑的层次感; 7、单体建筑的造型要体现建筑的柔美、轻盈、富有韵律感; 8、建议针对不同分区的不同使用功能,分别配置相应的配套设施,使整体配套具有互补性和共享 性; 9、所有规划均需符合塑造一个知府领地(学院)的主题社区,具有可持续发展的生命力; 10、所有规划应符合可实现、经济性、时效性的原则。 整体规划原则: 产品营销建议 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 一居 两居 三居 跃层 四居 面积区间 (平米) 40 50 50 60 70.03 70 80 80 90 90 100 100 110 90 100 110 120 130 140 120六 带七 130 16 0 180 220跃层 130 165 已售数量 240 0 22 239 210 381 51 15 19 48 11 0 8 28 5 总户数 300 72 24 394 256 480 184 15 32 145 18 3 11 34 29 销售率 % 80 0 92 60.7 82 79 27.70 100 59 33 67 0 73 82.30 17.20 产品营销建议 户型配比建议 上院已成交房源户型比例 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 景观价值最大化 通透性最优化 空间布局人性化 户型设计上充分考虑到户内真正可支配的面积比 例, 尽量规避面积的浪费,保证了客户的切身利益,做到 人性化设计。 户型设计尽可能最求“四明”原则。即明客厅、明卧、 明卫、明厨 产品的观景价值需要充分体现,用景观提升产品价值 产品营销建议 户型设计原则 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 介于本案客群总体特点 收入水平和需求特征 ,建议户型比例如下: 40 50 大开间 15% 60 85 中小两居 20% 85 95 小三居 30% 95 -115 中三居 10% 100 126 复式三居 5% 130 140 跃层(错层) 10% 户型配比建议 产品营销建议 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 户型说明: 此户型深受广大客户的喜爱,尤其是在 创业期间的年轻人士和老人。由于面积较小,此户型做 不到南北(或东西)通透,尽量将其放在南面。 位置示意图: 40 - 50 大开间 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 户型说明: 此户型深受广大客户的喜爱,尤其是在创业期 间的年轻人士和老人。 此户型面积偏小,可以有两种做法,即:南厅南 卧但不通透(图上);南北通透但出现北向的卧室 或客厅 (图下); 此种户型往往会出现一个刀把型的客厅,厅的面 宽不要低于 3.5米。卧室的面宽不低于 3.1米。 50 - 60 一居室 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 户型说明: 60平米到 90平米的户型是本案所处区 域的主力户型; 户型设计不用复杂,高得房率是关键, 传统的两居室布局就可以满足泛市场的 要求; 此种户型厅的面宽不要低于 3.6米。卧 室的面宽不低于 3.2米。 74平米 86.41平米 60 - 90 两居室 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 C户型: 98.50M2小三居 D户型: 108.02M2中三居 户型说明: 90平米 110平米的中小 型三居室户型越来越受到 客群的喜爱,总价较低的 同时从功能上满足了客户 的居住需求; 户型设计紧凑,得房率高 是制胜的关键; 此种户型厅的面宽不要低 于 4.2米。卧室的面宽不低 于 3.3米。 户型: 99M2中三居 90 - 110 三居室 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 BP分离型 跃层多层复式四房两厅 面积: 186平方米 A A 可直接入户,方便年轻人与老年人各自生 活的相对独立性(垂直的 BP分离) 经典跃层小户型 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 BP分离型 一房一厅 面积: 53.99平方米 两房两厅 面积: 88.08平方米 户型特点: 能满足两代人不同阶段的需要,可分可 合。 合时: A 将此墙打通 B 北面次卧室可改为主卧,厨 房改为储藏室或走入式衣帽间。 A B 经典跃层小户型 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 边户是与中心景观带衔接最紧密的地方, 是景观价值最大的体现,所以从设计上 要充分考虑到观景因素,运用阳台、转 角窗等。 I户型: 135平米四居 边户设计 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 三室两厅两卫 建筑面积: 107平方米 玄关 景观起居室(起居室位于西侧) 客厅凸阳台 主卧室凸阳台 南北阳台 明厨明卫 走道空间合理利用 边户设计 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 错层 三房两厅: 面积: 120.48平方米 平面设计紧凑,功能齐全。客厅、餐厅相对 独立,餐厅自然采光,并有好的 自然通风和 采光; 厨房外设工作阳台,户内设有储藏室; 公共卫生间距次卧室距离较近,窗都为凸窗。 错层设计 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 凹、平、凸结合应用,打破建筑主立 面的平板形态; 装饰板配合窗、台的开放与封闭组合, 完成立面造型; 构件造型分割配合色彩搭配对比,形 成丰富的视觉跳动,消除压迫感; 产品设计亮点建议 亮点一:立面 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 除了“构成”上的体块对比,还可通过 窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将 立面的“虚实”对比进一步活化,使立 面效果不仅具有强烈的冲击力,而且富 有细腻的灵活性 ; 产品设计亮点建议 示例一: 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 除了“构成”上的体块对比, 还可通过窗户形式的变化、装 饰性墙面的镂空将立面的“虚 实”对比进一步活化,使立面 效果不仅具有强烈的冲击力, 而且富有细腻的灵活性; 产品设计亮点建议 示例二: 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 除了“构成”上的体块对比,还可 通过窗户形式的变化、装饰性墙面 的镂空将立面的“虚实”对比进一 步活化,使立面效果不仅具有强烈 的冲击力,而且富有细腻的灵活性; 产品设计亮点建议 示例三: 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 户型设计优劣的决定性元素 之一就是窗户的运用; 窗户不仅满足采光和通风的 基本功能,而且直接代表着 不同的情趣; 提升客户层的鉴赏力,首当 其冲是充分调动光影元素, 丰富户型之于居住之外的功 能; 产品设计亮点建议 亮点三:窗(光与影的游戏建筑的表情) 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 一味追求大开间、大面宽的 潮流已经盛行了一段时间, 需要再次创新; 切入客户心理,玩味怎样将 “生活形态”切实塑造出来 ,在于情趣; 横条窗、竖条窗近一时期比 较流行; 产品设计亮点建议 示例一:条窗 其临床表现为持续性、进行性的多个智能功能域障碍的临床综合征,包括记忆、语言、视空间能力、应用、辨认、执行功能及计算力等认知功能的损害。 示例二:窗 低飘窗 飘窗因其有效的扩大了户型的使用面 积而在客户
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